Kupno mieszkania to z pewnością jedna z najpoważniejszych decyzji w naszym życiu. Dlatego zanim podejmiemy odpowiednie kroki w celu nabycia własnego M, warto odpowiedzieć sobie na kilka istotnych pytań.
Przede wszystkim, chcąc kupić mieszkanie, musimy się zastanowić, ile mamy pieniędzy.
Określenie kwoty, jaką możemy lub chcemy przeznaczyć na własne lokum, stanowi punkt wyjścia dla dalszych decyzji związanych z wyborem rodzaju mieszkania, jego wielkości czy lokalizacji.
Kredyt mieszkaniowy
Większość kupujących mieszkania posiłkuje się obecnie kredytem hipotecznym. Przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu pożyczki, warto jednak zastanowić się, czy będzie nas stać na jej spłatę. Oprócz samej raty przyjdzie nam bowiem jeszcze pokrywać wszystkie pozostałe koszty związane z użytkowaniem mieszkania jak czynsz, prąd czy woda. Nie wolno również zapominać, że kredyt mieszkaniowy to perspektywa spłaty rat przez 30, a nawet i więcej lat. Ponadto banki wymagają przed przyznaniem kredytu dość dużego wkładu własnego, dlatego na początek trzeba będzie mieć trochę odłożonych własnych pieniędzy. Co prawda cześć instytucji finansowych rezygnuje z tego wymogu, ale w zamian trzeba ubezpieczyć brakujący udział.
Z drugiej strony, wiele osób płaci za wynajem mieszkania często więcej niż wyniosłaby ich rata kredytu łącznie ze wszystkimi kosztami utrzymania. Dlatego też perspektywa posiadania własnego lokum i przeznaczania dodatkowych pieniędzy na mieszkanie, które stanie się naszą własnością, sprawia, że pożyczka mieszkaniowa jest wyjątkowo atrakcyjnym rozwiązaniem.
Aby dowiedzieć się, ile dokładnie pieniędzy będziemy mogli uzyskać w ten sposób, trzeba najpierw określić własną zdolność kredytową. Warto tu skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy finansowego, który według najbardziej rygorystycznych zasad wyliczy, ile pieniędzy i na jakich warunkach możemy otrzymać. Regułą jest, aby pożyczać pieniądze rozsądnie, nawet jeśli nasze możliwości kredytowe są dużo większe. Perspektywa spłaty kredytu mieszkanieowego jest bowiem bardzo długa i nie da się przewidzieć wszystkich możliwych sytuacji w naszym życiu.
Duże, wygodne, w centrum
Kiedy już wiemy, ile pieniędzy będziemy mogli przeznaczyć na zakup własnego mieszkania, czas zastanowić się nad tym, gdzie chcemy je kupić oraz jakiej ma być wielkości.
Pierwszym ważnym czynnikiem jest lokalizacja. To, gdzie chcemy mieszkać, w znacznej mierze decyduje o tym, ile zapłacimy za nasze mieszkanie. Zdecydowanie najdroższe są nieruchomości w dużych miastach i tu ceny pną się w górę praktycznie z dnia na dzień, dlatego decyzję o zakupie mieszkania warto w tym wypadku podejmować w miarę szybko. W dużych aglomeracjach ceny są ponadto zróżnicowane w zależności od dzielnicy. Więcej zapłacimy na pewno za mieszkania w centrum i te, które są położone w atrakcyjnych komunikacyjnie i socjalnie (dostępność do szkół, przedszkoli, ośrodków zdrowia) rejonach. Trzeba również pamiętać, że mieszkanie położone w dobrej lokalizacji łatwiej będzie nam kiedyś sprzedać czy wynająć.
Jeśli jednak cena, jaką trzeba przeznaczyć na mieszkanie w dużym mieście, jest dla nas zbyt wysoka lub po prostu chcemy się wyrwać z miejskiego zgiełku warto rozważyć kupno lub wybudowanie domu gdzieś na jego obrzeżach. Może się okazać, że koszty będą o wiele niższe, a współczesne rozwiązania komunikacyjne (samochody, komunikacja podmiejska) sprawiają, że tak naprawdę życie z dala od centrum nie będzie dla nas nadmiernym obciążeniem.
Kolejna istotna kwestia to wielkość mieszkania. Zależy ona przede wszystkim od ilości pieniędzy jaką posiadamy i lokalizacji. Ciężko bowiem będzie kupić 2-pokojowe mieszkanie w centrum np. Krakowa jeśli do dyspozycji mamy 200 tys. złotych. Prawdopodobnie z taką sumą do dyspozycji będziemy musieli zadowolić się lokum tej wielkości w mniej atrakcyjnych dzielnicach. Warto również pamiętać, że duże 3- i więcej pokojowe mieszkania można obecnie zdecydowanie łatwiej kupić niż kawalerki czy lokale 2-pokojowe.
Nowe czy używane?
Niewątpliwie istotną rolę odgrywa również decyzja o tym, czy chcemy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym czy wtórnym. Od niej bowiem zależy sposób w jaki będziemy szukać mieszkania, jego wielkość, lokalizacja i cena.
Jeśli zależy nam, by kupić mieszkanie szybko, to jedynym rozwiązaniem jest rynek wtórny (mieszkań używanych). Należy jednak uważać, bo czas nigdy nie jest dobrym sprzymierzeńcem, a kupując używane mieszkanie trzeba zwrócić uwagę na wiele rzeczy, aby nie kupić przysłowiowego „kota w worku”. Kupując na rynku wtórnym warto wybierać lokale w budynkach wykonanych z dobrych materiałów, ocieplane, ze sprawną, nie przestarzałą infrastrukturą (winda, ciepła woda zamiast piecyków gazowych). Tańsze na pewno będą mieszkania o tym samym metrażu w wieżowcu niż w bloku 4-piętrowym, co wcale nie oznacza, że są one mniej atrakcyjne. Więcej zazwyczaj trzeba również zapłacić za lokal na 2 czy 3 piętrze niż na parterze czy jedenastej kondygnacji.
Decydując się na mieszkanie na rynku wtórnym należy ponadto sprawdzić jego stan prawny czyli informacje o tym:
– czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem lokalu lub osobą upoważnioną i może samodzielnie przeprowadzić taką transakcję?
– czy sprzedawany lokal nie jest zadłużony?
– czy nie ciążą na nim prawa związane z hipoteką lub służebnością?
W tym przypadku warto zastanowić się również, czy nie lepiej będzie skorzystać z pomocy agencji nieruchomości. Pośrednik wyszuka bowiem dla nas najlepszej oferty spełniającej kryteria związane z ceną, lokalizacją czy wielkością mieszkania. Jest to szczególnie istotne, kiedy nie mamy w ogóle rozeznania w rynku lub brakuje nam czasu na załatwianie wszelkich niezbędnych formalności. Zadaniem agencji jest również bezpieczne przeprowadzenie całej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, a więc sprawdzenie mieszkania pod względem uregulowań prawnych, załatwienie wszystkich niezbędnych dokumentów, negocjowanie ceny, podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży, a następnie sfinalizowanie transakcji poprzez podpisanie aktu notarialnego. Za pośrednictwo trzeba jednak zapłacić i nie jest to mała kwota. Agencje pobierają od klientów przeciętnie 2-3% wartości mieszkania. Warto uważać też, aby nie dać się naciągnąć nieuczciwym biurom, które działają na rynku. Każde z nich musi posiadać odpowiednią licencję, a osoba, która pracuje jako pośrednik nieruchomości, musi posiadać do tego specjalne uprawnienia. Powinno się wystrzegać agencji pośrednictwa, które wymagają pieniędzy za sam fakt podpisania z nimi umowy czy za samo obejrzenie mieszkania.
Jeśli nie spieszymy się z kupnem mieszkania, a jednocześnie zależy nam na tym, żeby było nowe, powinniśmy szukać ofert na rynku pierwotnym. Zazwyczaj prezentowane są one zanim jeszcze na dobre ruszy budowa samych mieszkań. Przyszli nabywcy muszą być więc przygotowani na to, że czas, jaki minie od decyzji o zakupie nowego mieszkania do wprowadzenia się, może wynieść nawet dwa lata.
Przed wybraniem konkretnego mieszkania, warto sprawdzić firmę realizującą całą inwestycję czyli developera. Zdarza się bowiem, że część z nich jest nierzetelna, a kupując na własną rękę stosunkowo łatwo dać się oszukać. Na początek trzeba postarać się o zdobycie w lokalnych urzędach wszelkich wpisów dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej przez naszego przyszłego developera. Jeśli jest to spółka z organiczną odpowiedzialnością lub akcyjna, dobrze byłoby również zdobyć odpis z Krajowego Rejestru Sądowego. Tam znajdziemy wszelkie niezbędne informacje na temat ewentualnych zaległości podatkowych czy prowadzonych przeciw firmie postępowań egzekucyjnych. Informacje ter można też uzyskać bezpośrednio w urzędzie skarbowym czy ZUS. W urzędzie gminy należy również sprawdzić, czy w ogóle wydano pozwolenie na budowę i jaki czas upłynął od wydanie tej decyzji. Ważna jest ona bowiem przez 2 lata.
Kolejnym krokiem, zanim zdecydujemy się na kupno mieszkania u konkretnego developera, powinno być sprawdzenie działki, na której ma ono stanąć. Informacje takie znajdziemy w księdze wieczystej (lub odpisie z niej pochodzącym), gdzie weryfikujemy, czy są one zgodne z danymi podawanymi przez inwestora. Kluczowa informacja to czy developer posiada tytuł prawny do gruntu.
Na koniec warto dokładnie przyjrzeć się umowie, jaką zawiera ze swoimi klientami developer. Często składa się ona bowiem z niezrozumiałych dla laika prawniczych zapisów i dlatego, aby uniknąć niekorzystnych rozwiązań, warto przeczytać ją bardzo dokładnie. Najrozsądniej byłoby w tej sytuacji skonsultować się jednak z prawnikiem, który skrupulatnie przejrzy i oceni umowę pod względem prawnym.
Ofert mieszkań na rynku pierwotnym warto szukać przede wszystkim w Internecie , gdzie przyszli nabywcy mogą dokładnie zapoznać się z projektami i założeniami dotyczącymi nowych mieszkań, a nierzadko także zobaczyć swoje przyszłe mieszkanie w postaci wirtualnej wizualizacji projektu.
Arkadiusz Koperek
Artykuł pochodzi z serwisu www.przeglad-nieruchomosci.pl
